Nelle locazioni di durata inferiore ai trenta giorni, disciplinate dall’articolo 4 del decreto‑legge 50/2017, il documento che certifica l’incasso del canone assume un peso decisivo: la ricevuta per affitto breve tutela il proprietario dal rischio di contestazioni fiscali, offre all’ospite la prova dell’avvenuto pagamento e costituisce uno strumento di trasparenza in un settore sottoposto a controlli sempre più stringenti. Comprenderne struttura, obblighi e conseguenze è indispensabile per chiunque gestisca case vacanze, bed & breakfast non imprenditoriali o singole stanze offerte su portali come Airbnb e Booking.
Indice
- 1 Quadro normativo delle locazioni brevi
- 2 Funzione e obbligatorietà della ricevuta
- 3 Differenza tra ricevuta e fattura
- 4 Contenuto essenziale del documento
- 5 Marca da bollo e imposte sostitutive
- 6 Emissione elettronica e tempi di rilascio
- 7 Intermediari, ritenute e certificazioni fiscali
- 8 Numerazione, registri e conservazione
- 9 Codice Identificativo Nazionale e nuovi obblighi di trasparenza
- 10 Sanzioni per omessa o irregolare ricevuta
- 11 Conclusioni
Quadro normativo delle locazioni brevi
La locazione breve è definita come contratto di durata complessiva non superiore a trenta giorni nell’anno solare con lo stesso ospite, stipulato tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio d’impresa. Oltre tali soglie scattano l’obbligo di registrazione e una disciplina diversa, ma entro i trenta giorni non è richiesta registrazione del contratto né apertura di partita IVA se l’attività rimane non imprenditoriale. Le somme incassate possono essere tassate con la cedolare secca al 21 % per un singolo immobile o al 26 % se gli immobili locati sono da due a quattro, novità in vigore dal 2024 – 2025.
Funzione e obbligatorietà della ricevuta
Sebbene la legge non imponga la forma scritta del contratto, impone al locatore di rilasciare quietanza quando l’ospite paga in contanti o ne faccia richiesta. La ricevuta diventa il suo certificato liberatorio ai sensi dell’articolo 1199 c.c.; documenta il flusso di denaro, permette al proprietario di dimostrare i ricavi in caso di accertamento e costituisce titolo per la riscossione della tassa di soggiorno, che va evidenziata separatamente perché il locatore la incassa come sostituto del Comune.
Differenza tra ricevuta e fattura
La ricevuta attesta un’operazione fuori campo IVA; la fattura, invece, è obbligatoria solo per chi svolge l’attività in forma d’impresa o possiede partita IVA. Un privato che rientri nei requisiti delle locazioni brevi non deve emettere fattura, ma deve comunque consegnare la ricevuta all’ospite se il pagamento non è tracciato o se questi la chiede.
Contenuto essenziale del documento
Una ricevuta valida deve riportare in modo chiaro il numero progressivo, la data di emissione, i dati anagrafici e fiscali del locatore, quelli dell’ospite, l’indirizzo dell’immobile, il periodo di soggiorno, l’importo lordo comprensivo di eventuali commissioni del portale, i costi accessori come pulizie e imposta di soggiorno, la causale “locazione breve ai sensi dell’art. 4 D.L. 50/2017”, la modalità di pagamento, la dichiarazione di avvenuto incasso e la firma del locatore. Se l’immobile è già registrato nella Banca dati nazionale, va indicato anche il Codice Identificativo Nazionale (CIN) appena reso operativo.
Marca da bollo e imposte sostitutive
Poiché la locazione breve non è soggetta a IVA, la ricevuta che supera 77,47 euro richiede l’apposizione di una marca da bollo da 2 euro sull’originale consegnato all’ospite. La spesa della marca grava sull’ospite, ma l’obbligo di applicarla spetta al locatore; l’omissione comporta una sanzione da una a cinque volte il valore del bollo. Quanto al tributo sul reddito, la scelta della cedolare secca esonera da imposta di registro e di bollo sul contratto, ma non esonera dal bollo sulla ricevuta.
Emissione elettronica e tempi di rilascio
La ricevuta può essere emessa in formato digitale, firmata con firma elettronica avanzata o semplice scansione della firma autografa, e inviata via e‑mail; ha piena validità purché contenga gli elementi prescritti. Va consegnata contestualmente al saldo del soggiorno o, se il pagamento è anticipato, non oltre la data di check‑in. Nei rapporti gestiti da piattaforme che trattengono il canone, la ricevuta può essere generata attraverso il portale, ma la responsabilità del contenuto resta al locatore.
Intermediari, ritenute e certificazioni fiscali
Quando l’intermediario incassa il canone, trattiene una ritenuta del 21 % o del 26 % e riversa il netto al proprietario. In questo caso l’ospite continua ad avere diritto alla ricevuta, che dovrà indicare il corrispettivo lordo e la trattenuta operata dalla piattaforma. Il portale invierà poi al locatore la certificazione unica della ritenuta; la ricevuta all’ospite non sostituisce quel documento ma lo integra come prova di pagamento.
Numerazione, registri e conservazione
È consigliabile tenere un registro cronologico delle ricevute, in formato cartaceo o elettronico, conservandole per almeno dieci anni, termine di prescrizione degli accertamenti fiscali. Ogni documento deve recare un numero univoco crescente; se si commette un errore occorre emettere una nuova ricevuta con numerazione successiva e menzione di annullamento della precedente, senza modificare quella già rilasciata.
Codice Identificativo Nazionale e nuovi obblighi di trasparenza
Dal 2025 gli immobili destinati alle locazioni brevi devono ottenere il Codice Identificativo Nazionale attraverso la piattaforma BDSR del Ministero del Turismo. Il CIN va esposto all’esterno dello stabile, inserito in ogni annuncio online e indicato nei documenti fiscali, quindi anche nella ricevuta. La mancata esposizione o indicazione comporta sanzioni fino a 5.000 euro; l’assenza totale del codice può costare fino a 8.000 euro.
Sanzioni per omessa o irregolare ricevuta
Se il locatore non rilascia la ricevuta, l’ospite può inoltrare segnalazione alla Guardia di Finanza o all’Agenzia delle Entrate; l’accertamento comporta, oltre al recupero dell’imposta, una sanzione fino al 240 % dell’importo non documentato. In aggiunta, per i canoni incassati in contanti sopra 999,99 euro senza tracciabilità, si applicano le sanzioni sul limite all’uso del contante.
Conclusioni
La ricevuta per affitto breve è il perno documentale di un mercato che, pur fondato sulla snellezza del rapporto, richiede rigore nella tracciabilità dei pagamenti. Redigerla correttamente, apporre la marca da bollo quando dovuta, indicare il CIN e conservare il documento per dieci anni significa proteggersi da contestazioni fiscali, garantire all’ospite un titolo certo e allinearsi alle nuove regole di trasparenza introdotte dal legislatore. In un contesto di aliquote differenziate, ritenute automatiche e banca dati nazionale, la piccola formalità della quietanza diventa dunque la chiave per trasformare un soggiorno di pochi giorni in un’attività sostenibile, sicura e perfettamente regolare.